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任意売却&競売・用語辞典

住宅ローンの返済が出来ず、裁判所から届いた通知。
突然、届けられる案内。
耳慣れない言葉に戸惑うのではないでしょうか。

解らないことがたくさん出てくると、不安、焦りが一層つのるものです。

そんなとき、用語がわかるだけでも、気持ちは全く違います。
任意売却&競売・用語辞典をご活用ください。

あ 行

一括返済(いっかつへんさい)

残債務をまとめて返済すること。債務の支払いが延滞すると、期限の利益の損失となり債権者より一括返済を求められる。

延滞(えんたい)

金銭の支払いや納入が期日よりも長く延びて滞ること。

か 行

買付証明書(かいつけしょうめいしょ)

不動産物件の購入希望者が、金額を明示して書面により通知する文章のこと。法的拘束力はないが、通常はこの用紙が契約に向けての第一歩となる。

仮登記(かりとうき)

本登記を申請する為に必要な手続き上の条件が備わっていない時や、将来しなければならない本登記の順位をあらかじめ保全しておくためにする登記のこと。

期限の利益(きげんのりえき)

期限がまだ到来していないことによって当事者が受ける利益。
法律行為の効力の発生・消滅、または債務の履行の発生を延長することを期限といい、その期限が到来しないことによって権利を失わない債務を履行しなくてよい等の当事者が受ける利益。

期限の利益の損失(きげんのりえきのそんしつ)

契約違反等があった場合、期限の利益を失うこと。
例えば、定められた期日までに債務の返済を履行できない場合に期限の利益が損失し、債務の一括弁済を求められる。

強制競売(きょうせいけいばい・きょうばい)

強制競売とは、債務を返済できなくなった債務者の所有不動産を裁判所が差し押さえて、競争入札により売却すること。売却代金は支払いに充当される制度である。所有権取得時に全ての抵当権と差し押さえが抹消されるが、現状引渡しとなるので、占有者の排除が必要な場合や滞納管理費などの支払いを清算する必要があったりする。

強制執行(きょうせいしっこう)

民事執行法に従い、国家権力によって、私法上の請求権を強制的に実現する手続き。
行政法上の義務の不履行に対し、行政主体が実力で履行を強制すること。
競売でいうならば、裁判所の許可を得た人の強制的な追い出し。

金銭消費貸借契約書(きんせんしょうひたいしゃくけいやくしょ)

借り主が金銭の代替物を貸し主から受け取り、後にこれを返還することを約する契約書。業界では、略して、金消とも金消契約とも呼ばれる。

競売(けいばい・きょうばい)

複数の買い手に値をつけさせて、最高価格を申し出た者に売る方法。法律では、「けいばい」と呼ばれる。一般的な不動産競売は債権者(金融機関)が裁判所に申し出て、債務者の所有不動産を法的に売却する手続きをいう。

競売開始通知(けいばいかいしつうち)

競売を始まる旨を伝える通知(いよいよ競売へ突入。残された時間はあとわずか)

競売取下げ(けいばいとりさげ)

利害関係人の同意の元、任意売却が行われれば、競売の開始決定後も一定期間内であれば取り下げのことをいう。

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さ 行

債権者(さいけんしゃ)

債務者に対して一定の給付を請求する権利を持つ者。今回の場合は住宅金融公庫や銀行など。

債務者(さいむしゃ)

債権者に対して一定の給付義務を負う者。

債務整理(さいむせいり)

債務者が、支払わなければならない債務の支払いが出来なくなった場合に、金利減免、債務圧縮などを行い、支払える金額にまで債務を抑えること。債務整理には、任意整理、特定調停、個人再生などがある。

差押取り下げ(さしおさえとりさげ)

執行機関が債務者の財産(不動産)の処分を禁止する行為を取り下げてもらうこと。

差押(さしおさえ)

1. 特定の物または権利についての処分を禁止する国家権力の行為。
2. 民事訴訟法上、金銭債権の執行時に執行機関が債務者の財産の処分を禁止する強制行為。
3. 租税等の支払いが滞った場合において滞納者の財産の処分を禁止すること。

3点セット(さんてんせっと)

裁判所で入手できる競売不動産の資料。「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」の3種類の資料のこと。

サービサー(さーびさー)

不良債権の迅速な処理と再生を目的とし、平成11 年施行された「債権管理回収業に関する特別処置法(サービサー法)に基づき、法務大臣から許可を受け設立された債権管理回収専門の株式会社のこと。

自己破産(じこはさん)

破産手続きを債務者みずからが申し立てること。

執行官(しっこうかん)

地方裁判所に配属された嘱託社員。公務員ではない、その名の通り職務を執行するのが業務になる。競売に関して言えば、競売の資料作成(3点セット)や強制執行などの業務を行う。

住宅金融公庫(じゅうたくきんゆうこうこ)

国民大衆の住宅建設および購入に必要な資金を長期かつ低利で融資することを目的とする政府金融機関。昭和25年(1950)に設立。

専任媒介契約(せんにんばいかいけいやく)

依頼者が依頼した宅建業者以外の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止した契約のこと。

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た 行

代位弁済(だいいべんさい)

第三者が債務者に代わって弁済した場合、その弁済で消滅する債権、担保物件などが求償権の範囲で弁済者に移転すること。不動産の場合は、金融機関に代位弁済した保証会社(サービサー)の行為を指す。

滞納(たいのう)

納付する義務のある者が、定められた期間内に金銭や物品を納めないこと。

担保(たんぽ)

債務者が債務を履行しない場合に備えて債権者に提供され、債権の弁済を確保する手段となるもの。物的担保と人的担保とがあるが、今回の場合なら土地、建物があたる。

担保割れ不動産(たんぽわれふどうさん)

担保(抵当)に入っている不動産の残債務金額より、当該不動産の実勢価格が下落してしまっており、残債務以上の担保価値がないこという。

遅延損害金(ちえんそんがいきん)

定められた日時に、債務を支払わなかったことにより発生する賠償として支払う損害金のこと。

調停(ちょうてい)

紛争が起こったときに、当事者同士で解決できない場合、公的能力を持った第三者が介入し、双方の合意を得ること。

抵当権(ていとうけん)

担保となっている物を債務者のもとに残しておきながら、債務が弁済されないときにはその物から債権者が優先的に弁済を受けることを内容とする担保物権。不動産・地上権・永小作権のほか、船舶・自動車や特殊な財団などについて認められる。

抵当権解除(ていとうけんかいじょ)

担保、抵当を外すこと。

抵当権抹消請求(ていとうけんまっしょうせいきゅう)

抵当権が設定された不動産の所有権を買い受けた物(第三取得者)が、抵当権者に対して相当の代価の支払いをして、抵当権の抹消を請求すること。2004年4月1日施行。

登記簿謄本(とうきぼとうほん)

土地・建物について、その権利関係を法的にはっきりさせるために作られた台帳のこと。物件所在地の所轄法務局にあり、誰でも閲覧できる。

催促状(とくそくじょう)

債権者が住宅ローンの返済を催告する為になどに出す書面のこと。

特別送達(とくべつそうたつ)

裁判所から訴訟関係者に送られる訴訟書類などを内容とする郵便物のこと。

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な 行

任意売却(にんいばいきゃく)

所有する不動産の返済(ローン)などの支払いが困難になった場合であっても、不動産を競売にかけずに利害関係者の承認に基づき、その不動産を売却すること。通常の取引と契約形態はそれほど変わりはない。

は 行

売却基準価格(ばいきゃくきじゅんかかく)

競売にあたり対象となるその不動産を裁判所の評価人が調査して、取引事例や公示価格に基づいた後、権利関係を加味した上で定めた、入札時の基準となる価格のこと。(最低売却価格に変わるもの)

配分表(はいぶんひょう)

その不動産に、なんらかの債務を有する者へ売却した不動産から得た資金を配分するときに用いる用紙。

破産(はさん)

債務者が債務を完済することができなくなった場合に、債務者の総財産をすべての債権者に公平に弁済することを目的とする裁判上の手続き。

破産管財人(はさんかんざいにん)

破産者の財産を裁判所の変わりに管理する人のこと。裁判所が選任するが、通常は弁護士が専任される。

強制競売(きょうせいけいばい・きょうばい)

強制競売とは、債務を返済できなくなった債務者の所有不動産を裁判所が差し押さえて、競争入札により売却すること。売却代金は支払いに充当される制度である。所有権取得時に全ての抵当権と差し押さえが抹消されるが、現状引渡しとなるので、占有者の排除が必要な場合や滞納管理費などの支払いを清算する必要があったりする。

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ま 行

免責(めんせき)

責任を問われることを免じること。自己破産した後の債務もこれにあたる。

や 行

有担保債権(ゆうたんぽさいけん)

抵当権を設定されている不動産等のこと。

ら 行

利害関係人(りがいかんけいにん)

特定の事実について法律上の利害を持つ者をいう。

レインズ(れいんず)

国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターシステムネットワークの名称。不動産 業者間では、このレインズでの情報を元に取引されることがある。

連帯債務者(れんたいさいむしゃ)

主たる債務者と共に債務を負担すること。複数の債務者が、同一内容の給付について各自独立に債権者に対して全部 の給付をする義務を負い、その中の一人が弁済すれば、他の債務者も債務を免れる。

連帯保証人(れんたいほしょうにん)

主たる債務者と連帯して債務を負担することを約束すること。この連帯保証の場合、通常の保証とは異なり、催告の 抗弁権がなく債務者からの請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになる。

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