【任意売却24h|群馬・埼玉・栃木の任意売却・住宅ローン滞納無料相談】

任意売却24時 ビューコンサル相談室 メール相談、小冊子請求はこちらから   群馬・埼玉・栃木の任意売却 無料相談  

群馬県の任意売却成功事例

<住宅ローンの返済・滞納・延滞>などについてのご質問

<任意売却>などについてのご質問

<競売>などについてのご質問

<専門業者と一般業者、立場の違い>についてのご質問

<その他>についてのご質問

Q1:「住宅ローンの返済が出来ない!」どうなりますか?
回答

1~2ケ月目ぐらいまでは、郵便物や電話などで督促がありますが、いきなり一括返済を迫るとか、滞納3ケ月未満では、まず競売にはかけられません。ただ、深刻な事態です。是非、次の事を検討してください。

 

1)住宅ローンの支払方法(毎月とボーナスのバランスなど)の見直しをする。

2)弁護士に依頼し、個人再生法住宅ローン特則を利用し、返済額の減額を要請する。
3)支払いがやっぱり無理なら、任意売却で債務の整理をする。

 

通常、住宅ローンの返済を6ケ月間も滞納(住宅金融公庫の場合、一般銀行の場合は3ケ月で処理することも有り)すると“期限の利益の喪失(きげんのりえきのそうしつ)”となり、債権が保証会社に移行します。

 

だからと言って、消責者金融で「借り入れして住宅ローンの返済を…」なんて考えないでください。銀行とサラ金、どちらが怖いかは言うまでも無い事ですよね。1ヶ月でも、電話などがかかって来た際には、居留守などは使わず「誠意のある」対応をとってください。

 

対応の際の具体的な話し方など、お気軽に相談センターにご相談ください。

Q2:「期限の利益が喪失」ってどんな意味?
回答
仮に「2,500万円を毎月1回、合計360回(30年)で返済」という金銭消費貸借契約をしたとします。これは30年間という時間をかけて返済してもらってもOKですよ! という意味の契約です。ところが、滞納が1~2ヶ月と続き各金融機関の規定回数以上、返済をしない場合、30年間という期限が無くなって、即座に全額の一括返済を迫られることです。
規定回数については、住宅金融公庫の場合は概ね6ヶ月。他の銀行などの金融機関では3ヶ月ということもあります。過去の滞納などの返済実績も多少、期限の利益の喪失の時期を左右することもあります。
Q3:毎月のローン支払額を減額してもらうことは?
回答
可能です。(よく、「リ・スケ」と言われるもので、リ・スケジュールのことです。)
住宅ローンを借りている金融機関や住宅ローン会社に、支払条件を交渉してみてください。但し、借入額そのものを減額することは不可能です。毎月又はボーナスの返済額を少なくする方法として、返済期間を延長する方法を利用することが多いですが、支払総額は変更前より多くなります。
 
また、支払条件を変更した後に滞納するとローンの残債務の一括返済を迫られる可能性がありますので、確実に返済できる金額になるまで、交渉してみてください。
Q4 :“返済期間の延長”は可能?今滞納中です。
回答
基本的には無理(住宅金融公庫など一部の金融機関で応じていただける場合がありますが…)です。
 
滞納中の貴方に対して“返済期間延長”を銀行が承認するはずがありません。
他の銀行から住宅ローンの「借り換え」を検討しても、すでにブラックリストに載ってしまっていれば、この方法も難しいと思います。
Q5:離婚して実家に戻ったが、以前の家の住宅ローンの督促が実家にきたのは?
回答
あなたは自宅購入の際、自宅の持分を所有しているか、連帯保証人になっているハズです離婚したからといって、 貴方が離婚前に暮らしていた自宅を購入する際、共有名義か住宅ローンの連帯保証人もしくは連帯債務者になっていませんか? 
もしそうであれば、離婚しても借金から逃げることはできません。離婚など債権者にすれば、借金免除の理由になりません。
 
前夫がきちんと返済をしていないので、貴方に督促状が届いただけです。自宅の売却を前夫に強く迫るべきです。何ヶ月もしないうちに、債権者が訪問してきたり、競売通知が届いたりで、時間が経てば経つ程、貴方自身の信用にも傷がつく事になります。
住んでもいない家のローンを返済したり、ましてや実家を売却なんてしないように早く手を打つべきです。
Q 6:住宅ローンで2,500万円と消費者金融で300万。何とか自宅は残せませんか?
回答
多分、消費者金融の返済だけで少なくとも10万円程度払っていませんか?
 
まずは、法律の専門家(弁護士や司法書士)に依頼して、消費者金融の債務整理をすることです。利息の変更交渉により、場合によっては、2~3万円の返済額になる可能性があります。
 
そして住宅ローンを約定とおりに返済できれば、自宅は当然ながら残せます。
Q7:毎月、何とかローン返済していますが、暮らしに余裕がありません。
回答
貴方は毎月々の返済のためだけに力を使い果たしてしまっているみたいです。たまに旅行に行っても、資金繰りのことで顔も曇りがちではないでしょうか?
 
これを解決する方法は、金融機関に相談と交渉して、返済方法のリスケジューリングです。
そして、ご自宅の近くの不動産会社で、自宅がどのくらいの金額で売却できるか調査してもらってください。
 
もしも、ローン残高よりも売却価格が多いようなら、何のために苦しい思いをしてローンを払っているのか判らなくなります。真剣に売却を視野にいれましょう。
Q8:連帯保証人と連帯債務者って違うの?
回答
もちろん違います!
 
まず保証人とは、債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。
連帯保証人とは、債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、どちらにでも随意に返済の請求ができます。
 
連帯債務者とは、住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。
連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由に関わらず、変更することは簡単ではありません。
Q9:任意売却とはなんですか?
回答
任意売却とは、金融機関に強制(競売)されるのではなく、任意に当社のような専門業者や、弁護士などが仲介して、債務者が自由に自宅などの担保不動産を売却することです。
 
1番抵当権者が住宅金融公庫ですが、2番から3番と順位が下がり、5~6番目くらいになると、いわゆる「街金さん」が抵当権をつけている場合があれば、「もう“任意”でなんか売却不可能!」ってあきらめてしまいがちです。
 
でも、ここからが、当社の専門業者としての専門業者たる所以です。 いままで培ったノウハウで、貴方に有利な任意売却による債務整理をお手伝いいたします。
Q10:任意売却のメリットとは?
回答
1. 競売という傷の無い不動産として売却することができます。
2. 抵当権の順位に応じて一定の配当基準により公平・平等に弁済する。
3. 高利の遅延損害金などは減額してもらうこともできる。
4. 後順位の抵当権者にも一定の配当基準により弁済ができる。
5. 話合いで解決するため不動産の占有者(賃借人など)との間に紛争が起こらない。
6. 債権者との交渉して退去時の引越代等の費用の一部を債務者に配当されることが有る。
Q11:任意売却した後の残債務は?
回答
不動産の売却後、無担保として残った債権を、金融機関は“サービサー”という債権回収会社に譲渡します。今後、債務者はこの“サービサー”と返済の交渉をします。
通常“サービサー”は、この無担保債権額の1~2%で買い取ります。
 
ですから交渉次第では、残債務の5%程度の一時金程度で、無担保の債務を整理することが出来る可能性が有ります。また、一時金が無い場合でも分割返済(月々5,000円~30,000円位)が可能になります。
Q12:自宅が競売にかかり、1ヵ月後に入札という通知ですが、何とかなりませんか?
回答
残念ながらもう(基本的には)手遅れです。
理論的には可能ですが、現実問題としては(通常の方法では)不可能です。
せめて、あと1ヶ月早くご相談いただければ、まだ選択肢はありました。
 
その理由ですが、任売に切り替えても、わずか1ヶ月間で物件の買主を探し、債権者と協議し、承諾を取り付け、実際に売却代金から返済し、競売を取り下げるには“時間的に不可能!”なのです。
また、物件を売却せずに債権者に対して競売の取り下げを依頼するには、少なくとも200~300万円の現金を用意し、しかも追加の保証人等も用意しなければなりません。
 
ただ一つだけ方法があります。当社又は提携業者で一度買い取る方法です。状況次第ですが、その後に買い戻すことができる場合があります。
 
時間がありませんので至急ご相談下さい。
Q13:自宅が競売で落札されましたが、このまま住んでいるとどうなりますか?
回答
強制代執行という法的な手続きによって、家財道具の一切合切、すべて裁判所の執行官と運送屋が持ち出してしまいます。鍵も変えられてしまいます。再度、家に入ったら、不法侵入で逮捕されます。
あきらめて早急に引越ししてください。
Q14:4,000万円の借金のうち、競売で1,500万円返済しましたが、残りはどうなりますか?
回答
もちろん消えて無くなるわけはありません。2,500万円の債務は残ったままです。
もしも他に不動産を持っている場合は、その不動産も競売にかけてきます。元々不誠実な態度で債権者と接していたために競売にかかったわけですから、完済するまでトコトン追いかけて来ます。
連帯保証人が居れば、その方にも残債務の請求が行きます。
Q15:競売後、毎月6万円を分割で払っていますが、これも滞納気味です。減額可能ですか?
回答
これは弁護士さんの領域の仕事となります。当社では、このご相談の依頼はお引受できません。
必要であれば当社の弁護士をご紹介させていただく事はできます。一度、弁護士さんにご相談なさってみてください。
Q16:競売が行われた場合、何らかの費用はでますか?
回答
基本的には、費用一切は出ません!
ただし、落札された方の好意により、強制代執行などの手荒な手段を使う前に、速やかに退去して欲しいという思いから、引越しの運送代程度は出してくれることがある場合もありますが、その金額について不満など言える立場ではありません。ダダをこねても、落札者としては裁判所に連絡し、強制的に退去させることができるからです。
Q17:競売開始の通知が来ました。今、任意売却で不動産を売却するとどうなりますか?
回答
今すぐ債権者に対し、任意売却で不動産を売却したいと申し出れば、債権者の印象は、まだ誠意がある債務者となります。仮に5,000万円の債務があり、物件が2,500万円でしか売却できず、全額返済できなくても競売の取り下げは可能です。
また、債権者そのものは会社ですが、その担当者はやっぱり人間です。話し合いによりますが、引越し費用の配当を受けることも可能ですし、競売後に残った債務の返済方法と、任意売却後の残った債務の返済方法でも、大きな違いがでてきます。
Q18:任意売却の専門業者としての「ビューコンサル相談室」と、一般の不動産業者との違いは何?
回答
一般の不動産業者さんが、ひとつの物件に対して、そんなに時間も手間もかけません。
時間と手間とは、債権者さんとの交渉が必要ですが、その交渉手順のノウハウすら持っていないことがあります。これでは、任意売却による売却物件を扱うことすらできません。
Q19:債権者から紹介された業者と「ビューコンサル相談室」との違いは?
回答
まず、誰が依頼者かの違いです。
当社の場合の依頼者は貴方です。債権者から紹介された業者の依頼者は債権者です。当然ながら、依頼を受けた方のために仕事をしますので、貴方から依頼を受ければ貴方の有利になるように交渉します。
 
例えば、引越し代の請求や、引越し日の交渉、残った債務についての返済方法などもそうです。
立場が違えば、同じ案件でも答えは違ってきます。
Q20:“サービサー”って何ですか?銀行のこと?
回答
債権回収の業務は、弁護士さんにしか許されていなかった業務です。ところがバブルが崩壊し、山のような不良債権ができました。
 
速やかにこの不良債権を処理しなければ、国家レベルで経済がパンクする事態となり、とても弁護士さんだけでは無理という判断から、弁護士法の特例として「債権管理回収業に関する特別措置法(サービサー法)」により、不良債権処理を促進するため債権管理回収業を行うことができる許可を得た民間会社のことです。
 
債権回収に要する色々なサービスを、総合的に提供することから、サービサーと呼ばれています。
Q21:代位弁済って何?
回答
債務者が何らかの理由で、金融機関へ返済が不能になった場合、保証会社が債務者に代って、金融機関に対して残債務の全額を一括して払う(弁済)ことです。
 
そして保証会社は、弁済した全額について債務者に対して求債権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを債権者に代位して行使することができることになります。
Q22:求償権って?
回答
保証人が債務者に代って、債権者に借金を返済(弁済)した場合に、その返済した分だけ、保証人が債務者に返してくれるように請求できる権利のことです。
Q23:滌除(てきじょ)って?
回答
既に平成16年4月1日より廃止になっていますが、債務者が担保物件を売却するときの制度(債権者からの申立は「競売」です)で、債務者が合法的に抵当権を処理できました。
 
抵当権のついたままの不動産を取得(所有権・地上権・永小作権など)した者が、例えばその不動産の時価が5,000万円と思えば、抵当権者(債権者)に、5,000万円を支払い、抵当権を抹消させる制度のことです。
 
債権者はこの金額に納得できない場合は、もし5,500万円以上の金額で落札者がいなければ、自ら5,500万円で買い取る覚悟をして、競売の申立をするしかありません。
この滌除は債務者側に大きく有利でしたので「抵当権消滅請求」に改訂されました。
Q24:抵当権消滅請求って?
回答
概ね、滌除と同じ制度ですが、いくつかの点で、抵当権者の負担を軽減しています。
一つ目は、不動産を取得した人(買受人)からの抵当権抹消の申し出に対して、それを承諾したとみなす期間を1ヶ月以内から2ヶ月以内に延長しました。抵当権者はこの期間内で、判断する十分な時間を与えられました。
 
二つ目は、増額競売になった場合、仮に申出額の1割以上の金額での競落者がいなくても、自ら1割高く競落しなくてもよくなり、抵当権消滅金額を調整し、再度「抵当権抹消請求」を繰り返して行うことになりました。
 
また、滌除では抵当権者が抵当権を実行する場合に、買受人に対して滌除件行使の機会を与える為に、抵当権実行する旨の通知をし、通知後1ヶ月待って、初めて抵当権の実行を申し出ることができたのですが、今回の制度では買受人への通知の義務が廃止となり、直ちに抵当権を実行できるようになりました。
Q25:自宅が遠方で、「ビューコンサルティング相談室」になかなか行けません。
     お会いして相談したいのですが…
回答
大丈夫です。事前にご都合の良い日時を指定いただければ、貴方の自宅でも勤務先でも、ご都合の良い場所まで、当社からお伺いいたします。
 
任意売却として専任の媒介契約を締結していただければご相談の費用は必要ありません(ご相談のみなどの場合には、交通費をご負担していただくことがあります)。

 

 

群馬県の任意売却 無料相談
ページのトップへ

 

Copyright ビューハウス株式会社 All Rights Reserved.